行业改革步入深水区，如何顺势应变急流勇进？| 2019年1-7月杭州房企TOP20

房住不炒，会是未来较长时间内楼市的基本面。宏观全局方面，政治局会议明确，不将房地产作为短期刺激经济的手段；金融环境方面，地产非标融资再度收紧，房企负债去杠杆波段推进。

当房地产行业改革步入深水区，开发企业如何顺应变革，急流勇进？克而瑞浙江区域发布《2019年1-7月杭州房企TOP20》，解读典型房企的布局和发展之道。

恭喜滨江（136.30亿元）、绿城（102.24亿元）、万科（93.69亿元）荣膺流量榜冠、亚、季军，滨江（96.72亿元）、万科（77.28亿元）、融信（76.74亿元）摘得权益榜三甲。

流量榜体现企业的操盘能力和品牌影响力，权益榜体现企业的投资眼光和布局能力。榜单从流量金额和权益金额两大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。

统计口径

◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；

◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；

◆ 统计时间：2019.1.1-2019.7.29；

◆ 统计范围：杭州全市包含富阳、临安。

榜 单 发 布

榜 单 解 读

榜单概述   

►TOP10门槛48亿元，三大梯队格局盘整

流量榜单显示，杭州TOP10房企门槛达到48亿元，TOP3房企门槛接近翻番，超过93亿元。

TOP3流量金额合计332.24亿元，占TOP20总金额的29.06%，较1-6月回落1.2个百分点；TOP10流量金额合计798.46亿元，占TOP20总金额的69.40%，较1-6月提高0.4个百分点。

一方面，行业整体集中度保持在较高水平；另一方面，开发企业之间业绩分化加剧。基于此，杭州TOP20房企在凸显三大梯队格局的同时，各梯队房企阵营亦出现盘整。

绿城加入第一梯队，紧随滨江之后，梯队门槛约102亿元；第二梯队扩容，含万科、融创、德信、龙湖、旭辉、金地和越秀，梯队门槛约56亿元；其余企业划归第三梯队。

►浙系销售规模超3成，滨江绿城分列一二

流量榜单中，浙系房企占6席，分别为滨江、绿城、德信、中天美好、宋都、大家，合计金额392.97亿元，占TOP20总金额的34.37%。

权益榜单中，浙系房企占7席，分别为滨江、绿城、金成、宋都、德信、大家、中天美好，合计金额309.09亿元，占TOP20总金额的34.22%。

其中，滨江以136亿+的流量金额，和96亿+的权益金额，领衔浙系房企，蝉联流量和权益双榜冠军。

除了拥有规模优势，滨江在业绩增速上亦保持领先。7月流量金额超29亿元，单月增量在TOP20房企中居首；7月权益金额超15亿元，单月增量同样居于前列。

出色的业绩表现，归功于区域深耕。1-7月，5盘流量贡献超十亿，其中3盘位于萧山经开区（滨江新希望拥潮府29亿+、滨江翡翠江南13亿+、新希望滨江锦粼府11亿+），1盘位于望江新城（保利滨江上品22亿+）。

土地市场上，滨江则不遗余力，择优增储。在“双限”地块首拍上，分别以43亿元和15亿元拿下世纪城核心区及萧山市北两宗优质宅地，足见其在「雁首」杭州笃行深耕、继续做大的决心。

绿城紧随其后，以102亿+的流量金额位居流量榜第二，以51亿+的权益金额排名权益榜第六。

操盘项目中，10盘流量贡献超5个亿，排在前5的是西溪山庄（15亿+）、绿城西溪雲庐（11亿+）、绿城桃李春风（9亿+）、绿城九龙仓桂语朝阳（8亿+）和凤起潮鸣（8亿+）。

此外，凭借强大的品质营造和品牌输出能力，绿城在代建领域大多主控操盘，进一步扩大了其在流量榜上的优势。

受出货节点的影响，下半年主力项目会集中发力，包括绿城晓风印月、绿城交投湖畔雲庐、绿城九龙仓桂语朝阳、绿城卓越傲旋城等。未来，绿城的业绩表现和排名有望进一步提升。

业绩追赶的同时，绿城也在杭州加大拿地力度。7月29日，以44亿总价、溢价27%竞得金沙湖绝版宝地，首次通过招拍挂方式进入下沙，助力杭州大本营的版图放大和业绩提升。

典型房企   

►融创

融创此次在流量榜和权益榜均位列第四位，排名与上月持平。不过与前三甲差距有所缩小，尤其是在流量榜，与第三名的万科仅两亿元之差，6月单月的流量金额增幅也比较大，超过18亿元。

从项目表现来看，有两方面表现尤其突出。首先，融金合作平台贡献较大，江南府、臻蓝府等项目今年以来累积贡献的流量金额合计超25亿元；其次，江南岸项目表现亮眼，萧山科技城的江南壹号院、云潮府分别贡献15亿元和5亿元的流量金额，滨江区的杭州壹号院尽管今年仅开盘一次，但流量金额也超3亿元。

可以看到，不论是刚需还是改善，融创的产品力在杭州受认可度不断提高。与此同时，融创在杭州的布局发展也更广阔深入。

除了杭州东南西北的全面布局、细节空间的创新呈现，呈现的产品也丰富多样，住宅、商业、小镇均有涉及，比如莫干溪谷项目，将陆续呈现农业+旅游、农业+教育等农业+产品系列，创建全新的消费场景和体验。

从项目储备来看，融创目前粮草充足，尤其像森与海、融创城等项目都是大体量项目，待售货值可观。

►招商

招商是此次流量榜单上的新面孔，以37.14亿元的流量金额排名流量榜第14位；在权益榜中，招商也冲入榜单，以26.37亿元的权益金额排名第19位。

招商的业绩贡献主要来自三个楼盘，分别是艮北的公园1872、塘栖的随塘以及未来科技城2.0板块的星未来，三盘合计贡献流量金额近20亿元。

从主力销售项目来看，招商的布局可圈可点。艮北和未来科技城2.0是政府规划的红利板块，招商是较早进驻其中的开发商之一；而招商随塘所在的塘栖，这两年随着地铁9号线的确定以及依附于临平副城的发展，逐渐进入刚需购房者的视野，成为潜力板块，房价跳涨。

接下来，除了老盘的陆续加推，其位于萧山市北的新盘：闻博花城已经开放展示中心，招商有望继续冲击榜单好名次。

►世茂

世茂先人一步提出与杭州湾城市群共生长的战略，严守杭州湾根据地，并且将主要目标锁定在杭州、宁波这类城市，此次杭州市场的排名中，其以31.89亿元的流量金额位居流量榜单的第16位。

城东新城的钱塘天誉、华家池的世茂天宸这类高端改善项目是其主力贡献项目，贡献金额分别为23亿元和8亿元。

高改项目的发力是世茂冲入榜单的重要原因，而这与世茂对产品的升维不无关系。

世茂不仅推行产品线系列化和产品标准化开发，确立璀璨系、天誉系等几大产品线，也紧抓产品品质，例如举办工地开放日，邀请业主及媒体参观工地，又比如在工程管控方面，实施全项目周期工程管理体系以确保工程质量。

去年，世茂曾在拿地窗口期择机拿下北部新城两宗地块和浦沿的住宅地块，这些项目预计都将在今年入市，预计后程发力凶猛。

►中天美好

1-7月，中天美好集团实现流量金额30.87亿元，排名流量榜第17位，较上月提升1个位次，7月单月贡献超7个亿；实现权益金额26.04亿元，排名权益榜第20位，较上月提升4个位次，7月单月贡献超6个亿。

流量金额主要来自3个项目：临安青山湖科技城的中天珺府，单盘贡献超12个亿；萧山义桥的中天卓越风荷锦庭，单盘贡献超11个亿；临安锦北的中天万科启宸，贡献金额在6亿元以上。

中天美好集团顺应城市发展规律，前瞻布局萧山、临安等融杭区域。在区域价值积累期，提前挖掘潜力板块并果断落子；在区域价值迸发期，收获融杭优势带来的增值红利。

此外，以中长期储备获取土地增值红利。以中天珺府为例，随着这些年板块成熟和土地增值，项目总货值持续提高，剩余货值与拿地时的预估货值相比，并未减少。